미국 집 2호에 살던 세입자가 월세 인상이 부담된다며 이사를 나갔습니다.
사실 좋은 세입자를 오래 유지하는 것이 집주인 입장에서는 가장 편하지만, 월세가 시세보다 너무 낮으면 올릴 수밖에 없습니다. 이번처럼 인상 후 나가는 경우도 있고, 흔쾌히 계약을 갱신하는 경우도 있습니다.
세입자가 나가면 곧바로 다음 단계가 시작됩니다. 바로 Move-out 인스펙션입니다.
Move-out 인스펙션이란?
세입자가 퇴실할 때 집 상태를 점검하는 절차입니다. 인스펙션 결과에 따라 보증금(Security Deposit) 반환 금액이 결정됩니다.
벽에 흠집이 생겼거나, 가전제품이 망가졌거나, 청소가 안 된 상태라면 수리 및 청소 비용을 보증금에서 공제한 후 나머지를 세입자에게 돌려줍니다.
단, 일반적인 사용에 의한 자연스러운 마모(Normal Wear and Tear)는 공제 대상이 아닙니다. 오래 살면서 벽지가 약간 바래거나, 바닥이 조금 닳는 것은 세입자 책임이 아닙니다. 명백한 손상이나 과실에 의한 파손만 공제할 수 있습니다.
주별로 보증금 반환 기한이 정해져 있습니다. 보통 퇴실 후 14~30일 이내에 반환해야 하며, 기한을 넘기면 법적 문제가 생길 수 있습니다.
Move-out 인스펙션 체크리스트
아래는 제가 실제로 확인하는 항목들입니다.
실내 전체
- 벽에 흠집, 구멍, 심한 오염이 없어야 합니다
- 바닥에 깊은 긁힘이나 손상이 없어야 합니다
- 천장 선풍기 및 환기구 먼지 제거 및 닦음 여부
- 유리창 균열 여부 및 청결 상태
- 모든 전등이 정상 작동하는지 확인
- 옷장 내부가 완전히 비워지고 청소되어 있는지
주방
- 스토브 상단 음식물 및 기름때 제거 여부
- 오븐 내부 청소 여부
- 냉장고 내부 청소 및 음식물 제거 여부
- 식기세척기 내부 음식물 잔여물 여부
- 싱크대 청소 및 배수구 이물질 제거 여부
- 주방 수납장 내부 청소 여부
욕실
- 화장실 청소 및 소독 여부
- 샤워 부스 및 욕조 코킹(Caulking) 상태
- 세면대 청소 여부
- 거울 청소 여부
퇴실 절차
- 가스, 전기, 수도 등 유틸리티 명의 변경 여부
- 집 열쇠 전체 반납 여부 (복사한 열쇠 포함)
- 차고 리모컨, 우편함 열쇠 등 반납 여부
이번 퇴실 결과는?
다행히 이번 세입자는 전반적으로 깨끗하게 정리하고 나갔습니다. 큰 손상 없이 보증금을 거의 전액 돌려줄 수 있었습니다.
다만 새로운 세입자가 들어오기 전에 미리 손봐야 할 곳들이 몇 군데 눈에 띄었습니다.
퇴실 후 수리 목록
뒷마당 데크 보강 (Stabilize a Wobbly Deck)
데크가 조금씩 흔들리고 삐걱거리기 시작했습니다. 방치하면 더 큰 문제로 이어질 수 있고, 안전 문제로 이어질 수 있습니다. 새 세입자가 들어오기 전에 보강 작업을 진행할 예정입니다.
샤워 수전 코킹 (Faucet Caulking)
샤워 수전 주변 코킹이 오래되어 틈이 생겼습니다. 그대로 두면 수분이 스며들어 곰팡이가 자랄 수 있습니다. 코킹 작업은 비용이 크지 않으니 미리 해두는 것이 좋습니다.
변기 뚜껑 교체
오래 사용해서 낡았습니다. 새 세입자가 들어오기 전에 교체하면 깔끔한 첫인상을 줄 수 있습니다. 비용도 크지 않습니다.
집주인 마인드: 비즈니스일 뿐입니다
처음 세입자가 나간다는 연락을 받으면 당황스럽습니다. 공실 기간 동안 월세 수입이 끊기고, 수리 비용도 나가야 하니 스트레스를 받을 수 있습니다.
하지만 시간이 지나면서 이런 생각을 하게 됐습니다.
"어차피 해야 할 일이다."
세입자가 바뀌는 것은 임대 사업에서 자연스러운 일입니다. 공실 기간을 최소화하면서 집 상태를 정비하고, 좋은 새 세입자를 들이면 됩니다. 감정적으로 접근하기보다 비즈니스로 생각하면 훨씬 편하게 대처할 수 있습니다.
이번 수리를 마무리하고 새 세입자를 모집할 예정입니다. 진행 상황은 추후에 공유해 드리겠습니다.
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