미국, 집을 사고 싶어도 살 수가 없다 — 아무도 팔지 않기 때문

미국에서 좋은 매물을 찾는 것이 갈수록 어려워지고 있습니다. 부동산 투자를 오래 해온 저도 요즘은 마음에 드는 매물을 찾기가 쉽지 않습니다. 이유가 뭘까요?

높은 모기지 금리에도 불구하고 미국 집값이 별로 떨어지지 않는 이유, 그리고 왜 매물 자체가 부족한지 제가 직접 느끼고 공부한 내용을 정리해 보겠습니다.

높은 금리인데 왜 집값은 안 떨어질까?

일반적으로 금리가 오르면 대출 부담이 커지고 집값이 떨어져야 합니다. 실제로 한국에서는 금리 인상 후 집값 조정이 있었습니다.

그런데 미국은 달랐습니다. 2022년부터 연준(Fed)이 기준금리를 급격히 올렸음에도 집값은 큰 폭으로 떨어지지 않았습니다. 전미부동산협회(NAR) 자료에 따르면, 고주택가와 고금리로 2021년 612만 건에 달했던 재판매 주택 거래가 2023년 409만 건으로 급락했을 정도로 거래량은 줄었지만, 집값 자체는 크게 버텼습니다.

이유는 단순합니다. 팔 사람이 없기 때문입니다.

왜 아무도 집을 팔지 않을까?

핵심은 미국의 모기지 구조에 있습니다.

미국에서는 주택담보대출의 70% 이상이 30년 고정금리입니다. 한 번 받은 금리가 30년 만기까지 그대로 유지됩니다. 금리가 아무리 올라도 기존 대출자의 이자 부담은 변하지 않습니다.

코로나19 팬데믹 시기인 2020~2021년, 미국 모기지 금리는 역사적 최저 수준인 2~3%대까지 떨어졌습니다. 이때 집을 산 사람들은 지금도 2~3%대 금리를 내고 있습니다. 현재 30년 고정금리가 6~7%대인 것과 비교하면 엄청난 차이입니다.

이 상황을 전문가들은 "황금 족쇄(Golden Handcuffs)" 또는 "이자율 고정 현상(Rate Lock-in Effect)"이라고 부릅니다.

전미경제연구국(NBER)에 따르면, 모기지 금리 동결로 인해 2022년 2분기부터 2023년 3분기까지 15개월 동안 약 80만 명의 주택 소유자가 주택을 팔지 못한 것으로 분석됩니다.

이를 수치로 보면 이렇습니다.

한국과 다른 미국 모기지 구조

이 현상을 이해하려면 한국과 미국의 모기지 구조 차이를 알아야 합니다.

한국은 변동금리 비율이 압도적으로 높습니다. 금리가 오르면 기존 대출자의 월 납부액도 함께 오릅니다. 부담이 커지면 일부는 집을 팔기도 합니다.

반면 미국은 고정금리 중심입니다. 금리가 7%로 올라도 3%에 대출받은 사람은 계속 3%를 냅니다. 집을 팔면 새 집을 살 때 7%짜리 대출을 받아야 하는데, 이것이 너무 부담스럽습니다. 결국 이사하고 싶어도 못 하는 상황이 됩니다.

간단히 계산해보면 이렇습니다.

$400,000짜리 집을 살 때 금리 3%라면 월 납부액은 약 $1,686입니다. 같은 금액을 금리 7%로 대출받으면 월 납부액이 $2,661로 올라갑니다. 매달 약 $975, 연간 약 $11,700을 더 내야 합니다. 이러니 팔 생각이 없는 것입니다.

매물도 없고, 좋은 매물은 더 찾기 어렵고

저도 몇 달째 새로운 매물을 알아보고 있지만 쉽지 않습니다. 가격 대비 수익률이 맞는 매물을 찾기가 갈수록 어렵습니다.

프레디맥(Freddie Mac) 보고서에 따르면 미국은 현재 약 370만 채의 주택이 부족한 상태입니다. 공급 부족이 구조적인 문제가 된 것입니다.

설상가상으로 신규 주택 건설도 쉽지 않습니다. 전미주택건설협회(NAHB)에 따르면 건축 자재 비용 상승과 인력 부족으로 2025년 단독주택 착공 수는 전년 대비 0.2% 증가에 그칠 것으로 예상됩니다. 공급 부족 문제가 단기간에 해결되기 어렵다는 뜻입니다.

앞으로 어떻게 될까?

전문가들 사이에서는 두 가지 시나리오가 논의됩니다.

첫 번째는 금리가 내려가면 매물이 풀린다는 시나리오입니다. 모기지 금리가 5% 수준으로 내려오면, 3%대 대출자들도 이사 부담이 줄어 매물이 늘어날 수 있습니다. 실제로 2025년 1월 신규 매물은 전년 대비 10.8% 증가하며 공급 회복의 조짐을 보이고 있습니다.

두 번째는 금리가 내려가면 오히려 집값이 더 오른다는 시나리오입니다. 그동안 관망하던 수요자들이 한꺼번에 시장에 몰리면 한정된 매물에 수요가 집중되어 집값이 더 오를 수 있습니다. 뱅크레잇닷컴의 그렉 맥브라이드 수석 애널리스트는 "모기지 금리가 떨어지면 수요 급증으로 집값이 다시 급등할 수 있다"고 경고했습니다.

어느 쪽이든 단기간에 지금보다 훨씬 좋은 조건이 되기는 어려워 보입니다.

투자자 입장에서 느끼는 점

매물 부족 현상은 투자자에게 양면의 의미가 있습니다.

사기 어렵다는 것은 사실입니다. 좋은 매물이 나오면 경쟁이 치열하고, 수익률 맞추기가 쉽지 않습니다.

반면 이미 보유한 부동산의 가치는 지켜지고 있습니다. 공급이 부족한 구조에서 집값이 크게 떨어지기 어렵기 때문입니다.

결국 미국 부동산 투자에서는 지금 당장 완벽한 매물을 찾으려 하기보다, 장기적인 관점에서 꾸준히 시장을 지켜보고 적절한 시점을 기다리는 것이 중요한 것 같습니다.

저도 계속 매물을 알아보고 있습니다. 좋은 소식이 생기면 공유해 드리겠습니다.

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