연준 3년 만의 금리 인상

작년에 세워둔 매입 기준은 이제 맞지 않을 가능성이 높습니다. 관심 매물이 있다면 현재 금리 7%대 기준으로 현금흐름과 DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 임대 순수익이 대출 상환액을 얼마나 감당하는지 보여주는 비율)을 다시 계산해야 합니다.

특히 캡레이트(Cap Rate, 대출 없이 샀을 때의 연 수익률)가 대출 금리보다 낮다면, 대출을 쓸수록 수익률이 오히려 떨어지는 역레버리지 상태가 됩니다. 지금은 캡레이트 5%짜리 매물에 7% 금리 대출을 얹는 것이 불리한 구간입니다.

2020~2021년에 3%대로 고정한 대출이 있다면, 그것은 지금 포트폴리오에서 가장 귀한 자산입니다. 현금이 필요하다고 해서 캐시아웃 리파이낸스(Cash-out Refinance, 대출을 새로 받아 집의 지분을 현금화하는 것)를 하면 낮은 금리를 영영 잃게 됩니다.

리파이낸스 금리는 현재 신규 구매 금리보다도 높은 수준입니다. 리파이낸스 계획이 있었다면 일단 보류하고, 금리 흐름을 지켜보는 것이 맞습니다.

고정금리 모기지는 이번 인상의 영향을 받지 않지만, HELOC(Home Equity Line of Credit, 주택 지분을 담보로 한 신용한도 대출)은 다릅니다. HELOC 금리는 대부분 프라임 레이트(Prime Rate, 은행 기준 대출금리)에 연동되고, 프라임 레이트는 연준 기준금리를 그대로 따라 움직입니다.

리노베이션이나 다운페이 용도로 HELOC을 쓰고 있다면, 이미 이자가 올랐을 가능성이 높습니다. 추가 인상까지 감안해 상환 순서를 정리해 두시기 바랍니다.

금리가 높을 때 처음 몇 년간 금리가 낮은 ARM(Adjustable-Rate Mortgage, 일정 기간 후 금리가 바뀌는 모기지)에 눈이 가는 것은 자연스럽습니다. 하지만 지금은 5년 고정 후 변동하는 5/1 ARM과 30년 고정의 금리 차이가 0.5%p 안팎에 불과합니다.

작은 차이를 얻는 대신 5년 뒤 금리 위험을 떠안는 구조이므로, 5년 안에 매도할 계획이 확실한 경우가 아니라면 고정금리가 더 안전한 선택입니다.

금리가 오르면 구매자가 줄어들고, 매물이 시장에 머무는 기간이 길어집니다. 이미 9월 빌더 심리지수는 1년 내 최저를 기록했고, 가격을 내리는 빌더도 늘고 있습니다.

다운페이를 크게 넣을 수 있거나 현금 매입이 가능한 투자자에게는 가격 인하, 셀러 컨세션(Seller Concession, 판매자가 클로징 비용 일부를 대신 부담하는 것), 금리 바이다운(Rate Buydown, 판매자나 빌더가 비용을 내서 구매자의 대출 금리를 낮춰주는 것)을 요구할 수 있는 시기입니다.

고금리는 집을 사려던 사람들을 임대 시장에 머물게 하는 효과가 있습니다. 다만 지역에 따라 신규 공급이 많아 렌트가 정체된 곳도 있으므로, 무리한 렌트 인상보다 좋은 테넌트를 붙잡는 것이 더 큰 수익이 됩니다.

제 경험상 한 달 공실과 턴오버 수리 비용을 합치면, 렌트를 몇십 달러 더 올려서 얻는 1년치 이익보다 큰 경우가 많았습니다. 재계약 시점이 다가오는 테넌트가 있다면 적정 인상 폭을 미리 정해 두시기 바랍니다.