저는 미국 동부 지역에 두 채의 렌탈 부동산을 보유하고 있습니다. 편의상 A아파트, B아파트라고 부르겠습니다. 두 집 모두 같은 도시에 있고, 방과 욕실 구성도 거의 비슷합니다. 그런데 2026년 여름 재산세 고지서를 받아보니 A아파트는 약 6,264달러, B아파트는 약 9,033달러였습니다. 같은 지역, 비슷한 조건의 집인데 세금이 이렇게 차이 날 수 있다는 사실이 처음에는 저도 이해가 되지 않았습니다.
한국에서는 공시가격이 매년 시장가치를 따라가며 조정되기 때문에, 비슷한 집이면 세금도 비슷할 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 미국의 재산세 제도는 이 부분에서 완전히 다르게 작동합니다.
과세표준가액에는 상한선이 있습니다
첫 번째 이유는 과세표준가액이라는 개념 때문입니다. 미국 여러 주에서는 소유주가 바뀌지 않는 한, 과세표준가액이 매년 인플레이션율 또는 5퍼센트 중 낮은 쪽으로만 오르도록 법으로 제한하고 있습니다. 즉 실제 시장가치가 아무리 올라도, 소유권이 유지되는 동안에는 세금 계산의 기준이 되는 금액이 아주 천천히만 상승합니다.
소유권이 바뀌는 순간 상한선이 풀립니다
두 번째 이유는 매매가 이루어지는 순간 이 상한선이 해제된다는 점입니다. 부동산이 팔리면 다음 해에 과세표준가액이 그 시점의 시장가치 절반 수준인 주 평정가치로 리셋됩니다. 제 경우 B아파트는 비교적 최근에 매입했는데, 이 거래로 인해 이듬해 과세표준가액이 새로운 시장가치 기준으로 초기화되었습니다. 반면 A아파트는 몇 년 전에 매입한 뒤로 계속 같은 상한선 보호를 받고 있어서, 실제 가치는 비슷하거나 더 높을 수 있음에도 세금 계산 기준액은 훨씬 낮게 묶여 있는 것입니다.
실거주 여부도 영향을 줍니다
세 번째 이유는 실거주 여부에 따른 세금 감면 혜택입니다. 소유주가 직접 거주하는 주택에는 지역 학교 운영세 일부를 면제해주는 제도가 있는 주가 많습니다. 저처럼 두 집 모두 임대 목적으로 운영하는 경우에는 이 혜택을 받지 못하기 때문에 전체 세율이 그대로 적용됩니다.
정리하면, 두 부동산의 세금 차이는 집의 크기나 상태 때문이 아니라 언제 매입했는가의 시점 차이에서 비롯된 것입니다. 최근에 산 집일수록 세금 기준액이 시장가치에 가깝게 반영되고, 오래 보유한 집일수록 상한선 제도의 혜택으로 세금이 낮게 유지됩니다.
한국인 투자자분들께 드리고 싶은 조언
매물을 검토할 때 현재 붙어있는 재산세 금액만 보고 판단하지 마시고, 그 집이 마지막으로 언제 거래되었는지를 함께 확인하시기 바랍니다. 오래 보유된 집은 지금 세금이 낮아 보여도, 내가 매입하는 순간 다음 해부터 세금이 급격히 올라갈 수 있기 때문입니다. 실제 부담해야 할 세금은 현재 표시된 금액이 아니라, 매입 이후 리셋될 금액을 기준으로 계산해야 정확합니다.
각 주마다 이런 상한선 제도의 이름과 방식은 다르지만, 소유권 변경 시 재산세가 재산정된다는 큰 원칙은 여러 주에서 공통적으로 적용됩니다. 매물을 검토하실 때는 해당 지역 평가관 웹사이트에서 과세표준가액과 최근 거래 이력을 직접 확인해보시는 것을 권해드립니다.
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